Как минимизировать риски признания сделки с квартирой недействительной? речь про недееспособность продавца

Продавцу/собственнику 50 лет, мужчина, женат, 2е детей. с виду и в общении полностью адекватный, активный.
квартира была приобретена в браке, нотариальное заявление от супруги будет. все документы есть. квартира была куплена у застройщика.

обычно берут справки из пнд и нд, но ведь они не гарантируют того, что продавец был дееспособен? он мог быть недееспособен и не быть на учете в диспансерах.
у него есть водительское удостоверение. но медсправка для этого легко покупается, чтобы не обходить всех врачей.
можно вызвать судмедэкспертов, засвидетельствовать его состояние в день сделки, но по-моему это уже слишком... не 80-летняя бабушка ведь. стоит 15-20 тыс. р. в москве вроде.

меня (как покупателя) немного смущают 2 фактора:
сказал, что занимается бизнесом, но его фио и телефон не гуглится нигде.
очень торопится получить деньги за квартиру. настолько, что считает каждый день.

ну и хотелось бы если не полностью устранить, то свести к минимум риски по сделке.